Carta Gestor - Mercado de terras: preos em alta, e liquidez em baixa g3f27
Nos ltimos dois anos os preos dos gros subiram fortemente diante da quebra de safra nos principais produtores mundiais. 2q3x63
Desde 2010, segundo a Scot Consultoria, a alta para a soja foi de 60,3% em Paranagu-PR.
Para o milho gro, praa de Campinas SP, o aumento foi de 41,7% no mesmo perodo (figura 2). 
Empurrado pelos bons preos desses produtos agrcolas, o valor da terra subiu nas principais regies produtoras de gros no Brasil, apesar de questes como a insegurana jurdica, barreiras aquisio de terras por estrangeiros e dos imes com relao ao novo cdigo florestal.
Em Rio Verde-GO, onde esto as terras mais caras do estado, o hectare de terra para lavoura custa em mdia R$15,3 mil, segundo levantamento da Scot Consultoria.
Os valores variam de R$8,3 mil at R$25 mil por hectare dependendo da localizao e infraestrutura.
Em 2010, o preo mdio era de R$9,5 mil por hectare. Em dois anos os preos subiram 61,0% na regio.
Em Sorriso-MT no foi diferente.
O preo mdio do hectare de terra para agricultura ou de R$3,5 mil em 2010 para R$6,0 mil em 2012. Um aumento de 71,5% no perodo.
Preo da terra versus rentabilidade
A terra o principal ativo de um empreendimento agropecurio e, portanto, as variaes de preos exercem influncia direta sobre a rentabilidade do negcio.
Isto significa que para compensar o impacto da valorizao da terra necessrio aumentar a escala de produo ou aumentarem os preos de venda dos produtos.
Foi assim na temporada ada (2011/2012).
Apesar da valorizao da terra, a alta dos preos das commodities agrcolas e o bom desempenho das lavouras no Brasil Central garantiram uma boa rentabilidade aos agricultores.
A rentabilidade mdia da soja na regio de Rio Verde-GO foi de 17,1% em 2011/2012. O resultado poderia ter sido ainda melhor caso o preo da terra tivesse se valorizado menos. Para o clculo, consideramos o preo mdio da terra de agricultura na regio apurado pela Scot Consultoria.
Para a temporada atual (2012/2013) a expectativa de preos mais baixos para a soja, devido ao aumento de produo previsto para o Brasil e Argentina.
Levando em conta este cenrio e considerando uma produtividade ligeiramente melhor do que foi na safra anterior, conforme estimativas da Companhia Nacional de Abastecimento (Conab), os resultados econmicos da cultura seriam prejudicados.
A rentabilidade estimada para a soja em 2012/2013 de 12,4% considerando o preo da terra estvel. Uma possvel alta deste ativo reduziria ainda mais os resultados.
Neste caso, a queda no preo do insumo e a alta nos custos de produo foram os fatores determinantes, j que os nveis produtivos se mantiveram em bons patamares.
Consideraes finais
O aumento do preo de referncia das terras no significa necessariamente que os negcios vm ocorrendo em um ritmo acelerado.
Pelo contrrio, o investidor fica mais cauteloso diante de um cenrio de preos mais altos, j que busca valorizao futura para o ativo. O cenrio atual de preos altos e baixa liquidez no mercado de terras.
A procura maior por reas para arrendamento.
Alm do mercado de commodities, os preos de terras sofrem grande influncia das polticas macroeconmicas (juros, inflao, taxa de cmbio, etc.), que determinaro um ambiente mais ou menos favorvel aos negcios com ativos imobilizados.
Questes relacionadas infraestrutura, o e implantao de projetos tambm pesam fortemente nos preos de terras, a exemplo dos projetos implantados e em via de implantao para a produo de acar e lcool, biocombustveis, celulose, etc.
Por fim, preciso considerar que estados como Paran e So Paulo, por exemplo, possuem uma agricultura consolidada. Nestes casos, o potencial de valorizao da terra menor em relao s regies de fronteiras agrcolas, que ainda tm reas novas disponveis e muito o que ser feito em termos de investimentos em infraestrutura.
Colaboraram Alcides Torres e Gustavo Aguiar.