Contratos de arrendamento e seus impactos na gesto rural: fixao de preos e prazos mnimos 11423m

O senso comum e as prticas do dia-a-dia levam produtores rurais, na qualidade de contratantes, a buscar formas menos onerosas de elaborar contratos de arrendamento rural, o que inclui a utilizao de profissionais das mais diversas reas, e de modelos prontos, o que sem dvidas reflete insegurana jurdica. 525312

grande a preocupao com os frgeis contratos de arrendamento rural vistos na prtica jurdica e este texto reafirmar tal preocupao para demonstrar que nos tribunais se v discusses sobre temas recorrentes, como por exemplo, responsabilidade de ambas as partes pelas obrigaes ambientais (cvel e criminal) decorrentes da posse e da propriedade propriamente dita; embates sobre benfeitorias teis e necessrias indenizveis no momento da resciso contratual; a sinceridade das notificaes para retomada por uso prprio e a simulao de contrato de parceria que, em verdade arrendamento.

Nesta oportunidade, todavia, vamos dar nfase a dois temas recorrentes nestas discusses, que so: a confusa fixao de preos do arrendamento por seu valor em dinheiro e no em produtos; e os prazos mnimos das atividades agrosilvipastors em desacordo com a lei, modificados pelos tribunais.

A previso legal dos contratos de arrendamento no Estatuto da Terra (Lei Federal no. 4.504/1964 deve ser interpretada em conjunto com seu regulamento, o Decreto no. 59.566/1966, para lembrar aos contratantes sobre a redao das clusulas obrigatrias como a conservao de recursos naturais e reas de interesse ambiental; proibio de renncia dos direitos; condies de renovao do contrato; normas de proteo econmica; causas de extino e resciso do contrato; fixao de preo do arrendamento em quantia certa (dinheiro); prazos mnimos de explorao; indenizao por benfeitorias, dentre outras.

Primeiro: quanto fixao de preos do arrendamento.

O Estatuto de Terra determina os “limites da remunerao e formas de pagamento em dinheiro ou no seu equivalente em produtos”, o Decreto no. 59566/66, por sua vez, impe que o “preo do arrendamento s pode ser ajustado em quantia fixa de dinheiro, mas o seu pagamento pode ser ajustado que se faa em dinheiro ou em quantidade de frutos cujo preo corrente no mercado local, nunca inferior ao preo mnimo oficial, equivalha ao do aluguel, poca da liquidao”.

O mesmo decreto tambm coloca de forma expressa que “ vedado ajustar como preo de arrendamento, quantidade fixa de frutos ou produtos, ou seu equivalente em dinheiro”.

Por isso que o Recurso Especial no. 334.394, julgado no Superior Tribunal de Justia confirmou que “a inobservncia da fixao do preo em dinheiro traz como principal problema a impossibilidade de o arrendador manejar a ao de despejo contra o arrendatrio inadimplente”, tornando, portanto, a clusula anulvel e merece ateno especial na redao correta do texto deste tipo de clusula.

Segundo: quanto ao prazo mnimo de arrendamento rural.

Analisando especificamente o caso do Recurso Especial 1455709/SP, julgado pelo Superior Tribunal de Justia em 05/05/2016, a disputa travada pelas partes foi, quando da solicitao de desocupao do imvel pelo dono da propriedade, houve a exigncia do arrendatrio de que fosse prolongada sua permanncia considerando o prazo da legislao e considerando que os ciclos produtivos da pecuria desenvolvida ainda no estavam completos, prejudicando o completo desempenho da atividade pecuria naquela propriedade.

Os prazos determinados pela lei para o tempo mnimo de explorao em arrendamento so os seguintes: mnimo de trs anos para explorao de lavoura temporria (arroz, milho, trigo, sorgo, soja, feijo, fumo etc.) e tambm para pecuria de pequeno e mdio porte (criao de aves, peixes, caprinos, abelhas, coelhos, rs etc.); mnimo de cinco anos para explorao de lavoura permanente (uva, frutas ctricas, caf, cacau, erva mate etc.) e pecuria de grande porte (equinos, muares, bubalinos, bovinos etc.), para cria, recria e engorda, como tambm extrao de matrias-primas de origem animal (por exemplo, produo de l); e finalmente o prazo de sete anos no caso da explorao de atividade florestal no plantio de eucalipto, pinheiro, dentre outras espcies florestais utilizadas.

Pois bem. Naquele caso julgado pelo STJ, era desenvolvida pecuria bovina e foi solicitada pelo dono da propriedade a devoluo das terras em prazo menor do que cinco anos, estava correto o proprietrio? No, pois a lei interpretada com base no tamanho “do ciclo produtivo” e no pelo tamanho “do empreendimento” entre pequeno mdio e grande porte.

Logo, ao se tratar de pecuria bovina, o ciclo produtivo, na maioria das vezes caracterizado por um tempo maior de manejo e investimentos, o que o diferencia de espcies menores de animais em arrendamento, motivo pelo qual, naquele caso o STJ considerou justamente o prazo mnimo de 05 (cinco) anos, mantendo o direito do arrendatrio.

por estes e outros motivos que desde a elaborao dos contratos de arrendamento rural necessrio que os contratantes estejam reunidos para compreenso destes detalhes, mantendo ainda uma gesto jurdica ativa dos negcios contratados, ou seja, uma agenda com todos os prazos que devem ser lembrados durante a gesto, evitando problemas prximos aos prazos de negociao.