Permanncia do arrendatrio, indenizao por benfeitorias realizadas e continuidade do pagamento da renda n2o6k

No ano de 2021, o Superior Tribunal de Justia decidiu um caso interessante a respeito da indenizao pelas benfeitorias realizadas pelo arrendatrio: o direito de permanecer na propriedade at ser indenizado e o dever de pagar renda por isso. o Recurso Especial 1.854.120. 642m15

Sobre as benfeitorias, importante comear lembrando que so bens rios acrescentados ao imvel (bem principal) pela pessoa que detm sua posse, com a finalidade de aperfeioar seu uso, evitar que se deteriore ou se destrua, ou, ainda, de embelez-lo ou torn-lo mais agradvel.

Neste mesmo sentido, os livros de direito agrrio tambm ressaltam que as obras ou despesas que se fazem no imvel rural, por aquele que exerce a atividade agrria, merecem tratamento especial e, havendo melhoramentos em propriedade alheia, pressupem-se os dispndios dignos de ressarcimento, em que o direito de reteno constitui uma exceo necessria para se evitarem injustias.

E neste conceito que se apresentam as classificaes das benfeitorias em teis, necessrias e volupturias. As teis so aquelas que aumentam ou facilitam o uso da coisa, tornando-a mais til, como a instalao de cercas, porteiras, mata-burros e outras facilidades; j as necessrias so as que tm por fim conservar ou evitar que o bem se deteriore, como a reforma da estrutura dos mangueiros, sedes residenciais etc.; e por fim, as volupturias so as de mero luxo, para tornar mais agradvel o seu uso, como uma piscina.

Lembrando a conhecida frase jurdica de que cada caso um caso, pois uma pista de pouso e decolagem de avies em uma propriedade rural pode ser considerada volupturia em alguns casos, mas pode ser considerada benfeitoria til em outros casos, como no pantanal, onde os os so difceis.

E, assim, o Estatuto da Terra, legislao responsvel pelos contratos agrrios, no artigo 95, inciso VIII, determina que o arrendatrio, ao fim do contrato, tem direito indenizao das benfeitorias necessrias e teis, somente indenizado das volupturias quando autorizadas pelo proprietrio.

O mesmo artigo e inciso tambm determinam que enquanto o arrendatrio no for indenizado das benfeitorias necessrias e teis, poder permanecer no imvel, nos termos do contrato de arrendamento e nos prazos estabelecidos por lei.

Sobre o caso citado no STJ, a relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, ressaltou que as benfeitorias acompanham o imvel, de forma que esses melhoramentos introduzidos pelo possuidor direto, em algumas situaes, am para o patrimnio do proprietrio (possuidor indireto) quando o bem principal retorna sua posse.

Com base nestes entendimentos e ainda analisando situao com aplicao do Cdigo Civil, a ministra decidiu que o possuidor de boa-f tem direito indenizao das benfeitorias necessrias e teis que fez e de reteno do bem principal, no sendo obrigado a devolv-lo at seu crdito.

​​Entretanto, isto no dispensa o possuidor, ou o arrendatrio, da obrigao de pagar renda, aluguel ou taxa de ocupao pelo tempo em que usou o bem, o que acabou por anular uma deciso do tribunal de justia paranaense que isentava do pagamento de aluguis pelo perodo da reteno de posse pelas benfeitorias no indenizadas.

Dentre os fundamentos desta deciso esto o enriquecimento ilcito, proibido por lei, motivo pelo qual o possuidor ou arrendatrio no pode permanecer na posse, mesmo que por seu direito, sem uma contraprestao, o que caracterizaria uma situao incoerente com a ideia de retorno ao estado anterior formalizao do contrato e de indenizao efetiva de todos os prejuzos.

A relatora lembrou de outro caso em que a Quarta Turma do STJ concluiu que a investigao sobre a boa-f do possuidor pode ser importante para aferir a possibilidade de reteno e de indenizao por benfeitorias, mas nada disso dispensa o pagamento pelo uso do imvel.

Embora seja um caso que trate de direito civil e no especificamente agrrio, sendo que a lei civil no a principal fonte do Direito Agrrio, principalmente, com relaoaos contratos agrrios, serve como parmetro para aplicao do mesmo raciocnio, mudando apenas os nmeros dos artigos e a lei, j que o Cdigo Civil no trata de contratos agrrios.

Por fim, fica o alerta aos arrendadores e arrendatrios para que elaborem com muita clareza as clusulas contratuais, principalmente estas relacionadas s benfeitorias, para que seja possvel manter uma boa relao entre as partes, combinando no contrato quando e como fazer as benfeitorias e quais so elas. O contrato faz lei entre as partes.