“Desmistificando a avaliação rural e a legislação fundiária” 6y184l

Em entrevista conduzida por Paola Jurca, engenheira agrônoma e avaliadora da Scot Consultoria, os especialistas Luciano de Camargo e Pedro Puttini, abordaram os principais aspectos que envolvem a gestão do ativo terra no Brasil. Com base em suas experiências práticas e conhecimento técnico, discutiram temas essenciais para o produtor rural, como avaliação de propriedades, impactos de desapropriações, contratos de arrendamento e variação de renda em função de infraestruturas.

A conversa também trouxe esclarecimentos sobre questões jurídicas relevantes, como divisas estaduais e a evolução da legislação ambiental, oferecendo uma visão estratégica e atualizada para quem busca segurança e eficiência na condução dos negócios rurais.

Paola Jurca: Entrando um pouco nessa questão das perícias, sempre que falamos disso, surge a pauta ambiental. Recentemente, houve um consenso sobre a compensação da reserva legal, ou seja, a compensação de área ambiental. Sendo assim, posso comprar em qualquer localidade ou não? Como está essa situação? Há alguma burocracia a mais ou o processo foi descomplicado?

Pedro Puttini: Na verdade, temos uma burocracia a menos. As novidades são boas. Aproveito para agradecer à Scot Consultoria por essa parceria consolidada desde 2017, período em que venho contribuindo com textos, artigos e novidades [jurídicas].

É sempre importante discutir esse tema. Com relação à compensação ambiental, ou seja, para os produtores que precisam regularizar sua propriedade por estar sem reserva legal - trazendo essa reserva de outra área, o que chamamos de compensação - havia um receio de que o Supremo Tribunal Federal (STF) criasse um critério no Código Florestal, chamado "identidade ecológica", para permitir a compensação entre fazendas. Isso tornaria o mercado de compensação muito mais difícil, já que esse critério exigiria que a compensação ocorresse praticamente dentro da mesma propriedade.

Mas o STF decidiu recentemente que devem ser adotados os critérios já previstos no Código Florestal - resumidamente, dentro do mesmo bioma. Há alguns outros requisitos, mas o grande temor era: “Além do bioma, será exigida a identidade ecológica?”. Com essa decisão, temos uma burocracia a menos. Isso abre portas, a partir de agora, para o mercado de compensação, no qual o auxílio das perícias e dos assistentes técnicos, na análise de viabilidade das áreas, será fundamental.

Paola Jurca: Ainda sobre a questão de valor, Luciano, entrando agora em alguns temas um pouco mais polêmicos: o valor de mercado se aplica ou não, por exemplo, em casos de desapropriação? Como funciona isso?

Luciano de Camargo: Quando falamos em valor de mercado, em termos simples, estamos nos referindo a uma situação em que há um vendedor disposto a vender e um comprador interessado em comprar, dentro das condições normais do mercado — ou seja, uma negociação espontânea.

Então, enquanto houver uma desapropriação por via istrativa, ou mesmo uma desapropriação indireta, pode sim haver essa negociação espontânea. Nesse caso, o valor de mercado se aplica.

Porém, quando a desapropriação avança para a esfera judicial, a espontaneidade termina. A voluntariedade da negociação desaparece, pois o proprietário não quer vender - ele é obrigado a isso. Nesse contexto, o valor de mercado já não se aplica mais.

Entramos, então, em valores especiais. Por exemplo: quando existe um comprador específico para uma finalidade determinada - como é o caso do ente público desapropriante -, ele tem um tipo de interesse que não é comum ao restante do mercado. Portanto, pode sim pagar um valor diferenciado, que não corresponde necessariamente ao valor de mercado.

Paola Jurca: E qual é a diferença entre desapropriação e servidão em imóveis rurais?

Luciano de Camargo: A desapropriação ocorre quando há a compra de uma parte do imóvel, e o proprietário recebe por isso. Já na servidão, não há desmembramento. Você não compra uma parte do imóvel; ele continua pertencendo ao proprietário. O que se paga, nesse caso, é o incômodo que aquela servidão causa ao imóvel - mas não há transferência de titularidade. Basicamente, essa é a diferença.

A entrevista completa disponível no canal da Scot Consultoria no YouTube.